多地房贷利率步入“2”时代！广州首套房商贷利率已降到公积金水平，有城市或形成倒挂

　　来源：华夏时报

　　“如果你是首套或者二套房的话，现在工商银行最低的房贷利率可以去到2.85%。央行公布的LPR是3.6%，我们工行是在这基础上减75BP，即至2.85%。暂时来说，现在广州绝大部分银行（首套房贷利率）都是减75BP，像六大行（工、农、中、建、交及邮政储蓄）肯定是减75BP。”10月23日，工商银行广州地区某个贷经理林强（化名）向《华夏时报》记者表示。

　　林强进一步表示，现在首套房贷利率和公积金贷款利率一致，如果是刚需可以上车。最近比较多电话打过来咨询房贷利率。

　　据记者了解，10月23日，广州多家银行开始调整房贷利率，首套房贷款利率普遍降至“2”字头，多数为2.85%。另外，除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，目前大部分城市的首套房商贷利率也和广州一样已经步入“2字头”。

　　值得一提的是，在此次调整前，广州个别外资银行的首套房贷利率最低可以至2.9%。有市场消息指出，广州地区的外资银行房贷利率可能与公积金贷款利率形成倒挂。不过，10月24日，汇丰银行广州地区某个贷经理向记者表示，“LPR下调之后，我们这两天有进行（房贷利率）调整，目前我们官方能做到2.86%。”

　　另外，据相关媒体10月24日报道，广州多家银行接到通知：房贷利率不得低于公积金利率。

　　大部分城市房商贷利率步入“2”时代

　　10月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。

　　据了解，此次是年内5年期以上LPR第三次调降，今年已累计降低60个基点。2月20日，央行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%；7月22日，5年期LPR从3.95%下调至3.85%。

　　随着5年期以上LPR的下降，与其挂钩的房商贷利率也随之调整。中指研究院政策研究总监陈文静指出，5年期以上LPR下调，进一步引导各地调降房贷利率，公积金贷款利率或也将迎来调整。存量房贷利率下调将落地，多数购房者或在明年年初享受到此次LPR下调。

　　以一线城市为例，此轮LPR下降后，北京、上海和深圳首套房商贷利率降至3.15%，二套房商贷利率根据区域不同，降至3.35%或3.55%。按首套利率3.15%，贷款300万元30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，购房者月供降了412.33元，30年房贷利息少支付14.84万元。

　　而广州首套房商贷利率更是直接迈入“2”时代。在此次LPR下调前，广州主流银行的首套房商贷利率为3.1%，在调整之后变为2.85%，与5年以上首套个人住房公积金贷款利率一致。

　　另外，据了解，其他二、三线城市的房贷利率也跟随最新LPR有所下调，像佛山首套房商贷利率调整为2.95%，即LPR-65个基点；青岛首套房商贷利率调整为2.9%，即LPR-70个基点；杭州首套房商贷利率调整为2.9%，即LPR-70个基点。

　　带动刚需入市

　　记者观察到，广州某房产中介10月24日发朋友圈表示，“目前最低（房贷）利率2.85%，这个时候真的应该要上车了。”

　　10月23日，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《华夏时报》记者采访时表示，多地城市房贷利率进入“2”时代，对于住房需求，特别是刚性需求入市有比较大的带动作用。在2022年之前，首套房商贷利率接近4%，如今房贷利率下调对于减轻月供压力有很大的帮助，可以推动刚需上车买房。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者指出，商业银行的房贷利率逐步下调，意在通过金融政策的调整降低购房成本，是众多促进房地产购买量增加的政策之一。目前的市场环境之下，降息当然利好楼市成交，但它也只是组合拳之一，如果没有其他政策的配合，就难以发挥出真正的效用。所以，如果楼市的交易量能稳定回升，房贷利率再次下调的机会就比较小，反之则会继续加码。

　　同时，李宇嘉提到，除了广州外，其他一线城市房贷利率还处在“3”字头，肯定还有下降的空间，因为一线城市更加需要降低房贷利率。

　　“一线城市的房价跌幅要比其他城市大，因为过去投机炒作太严重，导致房价比较高，新市民承担不了。每次降低房贷利率，对一线城市的楼市销售带动作用是比较大的，所以我认为一线城市房贷利率还有下调的空间，而且也更加需要一线城市来下调，来带动其他城市下调。”李宇嘉说。

　　除了吸引新市民刚需入市、一线城市高房价等原因外，李宇嘉还指出，预计房贷利率未来会继续下降，还因为目前居民按揭加杠杆买房的意愿比较低，房贷利率相对来讲仍处高位。

　　“这个高位，并不是说与过去相比，而是与无风险收益率相比。原来的无风险收益率比房贷利率要高。现在来看的话，房贷利率比较高，无风险收益率比较低。现在存款利率和保本理财利率已经降到3%以下，甚至2%，但保本理财利率也被社会资金所青睐。在这种情况下，只有降低房贷利率，才能避免大家不愿意加杠杆的情绪和缓解提前还贷的趋势。”李宇嘉表示。

　　10月18日，新一轮存款利率下调，工、农、中、建、交五大行活期存款挂牌利率普遍下调5BP至0.1%；定期存款的不同期限品种挂牌利率均下调25BP，下调之后整存整取三个月期、半年期、一年期、二年期、三年期、五年期定期存款挂牌利率分别降至0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%、1.55%。

　　不过，何倩茹则认为，除广州外，其他一线城市的房贷利率仍在“3”字头，从目前全国的楼市格局看，这些城市都是房地产市场的标杆城市，影响较大，因此这些城市进一步下调利率的可能性比较低。而且即使再次下调，也仍会高于其他城市。

　　公积金贷款利率或有所调整

　　目前各城市的个人住房公积金贷款主要按照央行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。

　　此次LPR的下降，使得商业银行首套房贷利率与公积金贷款利差继续收窄，甚至持平或形成倒挂。像广州目前大部分银行首套房商贷利率2.85%，与公积金贷款利率持平。另据东莞日报10月21日报道，在此前LPR调整前，东莞首套房的利率门槛最低是在2.9%，相当于低于基准95个基点，现在五年期LPR降至3.6%，也就意味着首套房贷利率可低至2.65%，比公积金（五年期公积金利率为2.85%）还低。

　　值得一提的是，据相关媒体10月24日报道，广州多家银行接到通知：商业贷款利率不能低于公积金贷款利率。

　　李宇嘉指出，广州房贷利率不断往下走，有政策驱动银行成本下降的原因，不能忽视其中的恶性竞争或恶性内卷的因素。

　　李宇嘉认为，应该形成利率调整的稳定规则。阶段性的利率水平，应该由监管政策（比如LPR水平、存款准备金率）、公开市场利率和无风险利率、存款利率等来综合决定。当这些变量保持稳定时，房贷利率应该保持相对稳定的水平，这样既维护银行合理的利润水平，提供可靠的房贷服务，还能引导市场对于利率稳定的预期，促进贷款投放。

　　另外，李宇嘉还提到，公积金贷款利率需要调整。过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距，由于存款利率下降，准备金率下降，公开市场操作利率下降等，导致按揭贷款利率下降的幅度比较大，现在二者的差距已明显收窄，甚至首套房利率水平非常接近。公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱。下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。

　　何倩茹也表示：“公积金贷款的优势是长期的低利率、低成本，因此为了保持其竞争力，我认为后期会有所调整。”