楼市重大利好持续释放：沪广深新政先行，“银十”可期

　　21世纪经济报道记者李莎 北京报道 近日央行明确要调整房贷政策、中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳。9月29日，住房城乡建设部发声，强调要支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

　　当晚，上海、广州、深圳发文跟进，三地新政涉及优化限购、降低首付比例、降低增值税免征年限等多个方面。北京新政呼之欲出。9月30日，房地产板块开盘掀起涨停潮，信达地产、新城控股、绿地控股等十余股当日盘内触及涨停。

　　在调整限购方面，广州全面取消限购，上海和深圳则分区优化限购。上海将非沪籍居民购买外环外住房的社保年限从满3年降低到满1年，并提升居住证购房待遇，在限购政策基础上在自贸区临港新片区增加1套房的购房资格。深圳户籍家庭和单身人士在原有限购政策基础上，在外围区域可再购买1套住房；非深圳户籍家庭在继续限购1套基础上，在中心区购房的社保或个税年限从3年降低为1年，外围区域不再有社保或个税要求等。

　　在降低首付比例方面，上海首套房首付比例从20%降至15%，二套房首付比例从35%降至25%，差异化政策区域首付比例从30%降至20%。深圳首套房和二套房首付比例分别降至15%和20%等。

　　除了市场关注度最高的限购和房贷政策调整之外，上海和深圳均将增值税免征年限从5年降低到2年，上海新政还涉及存量房贷利率调整、取消普宅和非普宅标准等。深圳新政还涉及商住房和商务公寓可上市交易等。

　　在中指研究院政策研究总监陈文静看来，三地政策着力增加购房需求总量、降低购房门槛、降低购房成本，整体政策力度在预期之内。

　　陈文静谈到，限购的优化有望促进更多住房需求进入市场，上海外环外市场活跃度有望回升，广州和深圳市场也有望开启一段时间的修复行情。信贷政策的优化进一步降低了购房者的购房门槛和购房成本，有助于带动刚需和改善性住房释放。

　　上一轮政策效用逐渐减弱，近期一线城市市场面临调整压力。克而瑞数据显示，今年第三季度北京、上海、广州和深圳新建商品住宅分别成交106万平方米、143万平方米、176万平方米和100万平方米，环比分别下降7%、22%、9%和2%。今年前三季度，四地新建商品住宅累计同比降幅在11%~35%之间，其中北京和上海降幅均超三成。整体看一线城市房价也尚未止跌。

　　在库存方面，据前述机构数据，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为13.4个月，目前因前期优质供应已消耗殆尽，加之改善客群阶段性疲软，整体去化周期同比去年依旧接近翻番。广州、深圳8月末去化周期均在20个月以上。

　　9月24日央行明确要降低存量房贷利率，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。9月26日召开的中央政治局会议强调，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。

　　9月29日，央行再次发文，存量房贷利率下调方案正式落地，10月31日前商业银行将统一对存量房贷利率实施批量调整，11月1日起，存量房贷价款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，有利于促进房地产市场尽快止跌回稳。

　　重大利好信号持续释放，陈文静表示，最近几天部分项目咨询量、带看量出现明显回升，但整体尚不明显。本次上海、深圳、广州快速跟进楼市新政，也是积极响应中央政治局会议的具体表现，北京的新政或已在路上，政策内容或涉及优化限购政策、降低首付比例等多个方面，上海、深圳限制性政策依然具备优化空间。

　　陈文静表示，预计10月各地房地产市场活跃度有望提升，也将进一步带动全国房地产市场活跃度修复。但如果要推动全国房地产市场止跌回稳，预计仍需更多政策落地。